過去國人買房，更關注是否擁有產權住房、享受資產溢價，至于房子及社區服務體驗，則是靠后的。
即將到來的2023年，國內消費需求被寄予厚望，其中就包括“支持住房改善”。很多人認為，住房改善就是居民的換房需求，包括二手房換成新房，小房子換成大房子，樓梯房換成電梯房，樓齡長、配套差的房子換成新房或“次新房”(10年以內樓齡)，外圍的房子換成中心區的房子，或者買第二、第三套房等。毫無疑問，這些倒騰房子的各種歸納，都是住房改善的內容。
但是，換房為主的住房改善需求，有效空間可能并沒有那么大。根據克而瑞對全國194個城市的統計，這幾年商品房市場一直由新房主導。2019年以來，3-4房戶型的新房占全部新房的70%以上。觸發換房需求的，除了居住改善外，很多是由于房價上漲引誘的，加上前幾年中產人群收入也不錯、對未來預期普遍樂觀，換房需求火了幾年。但現在，換房的動力和能力不如從前了。
一方面，很多人預期房價不漲了，甚至會下跌，沒有動力換房了；另一方面，創造中產的行業(地產、金融、互聯網、平臺等)呈現紅利衰減之勢，加上機關事業單位“降薪水”，中產收入增長下降，而房價還在云端下不來。近幾年上車的中產確實想換房，但換不起。還有一部分中產，手上的二手房是“老破小遠”，賣不掉或賣不了太多錢，也就無法換房。
比如，深圳賣房者的年齡，從2015年的39歲，升至2022年的43歲，和發達國家差不多了，而買房者的年齡從33歲增長至37歲。也就是說，買房和賣房的年齡都在推遲。值得注意的是，真正的住房改善需求，潛力是非常大的。比如，主要集中在大城市的3億新市民，規模上接近中產及以上人群，但這部分人群基本住在城中村、企業宿舍，還有一部分住在工棚。
無疑，改善居住條件最急迫的是新市民。近年來，各地大力發展保障性租賃住房，目的就是把這部分人群納入到真正的住房消費中，納入到商品房范疇，最終納入城市公共服務和商品經濟中。另外，過去十幾年我國搭建起了一張覆蓋全國14億人口的互聯互通大網，道路、汽車、物流和互聯網惠及6.7億農業人口，他們想分享城市化紅利，包括像城鎮一樣的住房。
試想，這部分人群中未來能產生3億中產，不管是房地產、基建代表的投資內需，還是住房、汽車和生活消費，這是多么誘人的圖景。此外，根據“七普”數據，65.5%的老年人獨立居住(一人或與老伴同住)，有54%的老人現居房屋樓齡大于20年。而且，大部分沒有配備電梯，防滑、扶手等適老化設施不足，健身活動等配套設施也不足，這也是住房改善的潛力。
還有，過去國人買房，更關注是否擁有產權住房、享受資產溢價，至于房子及社區服務體驗，則是靠后的。因此，很多人高價買了房，卻無能力再去二次裝修、無能力對設施設備更新換代。另外，目前的存量房屋，要么是上世紀80年代左右“短缺經濟”下建設的福利房，要么是近年來高周轉出來的商品房，供應效率不高。最突出的，就是社區設施不足，房屋折舊快。
以上這些，都是住房改善的內容。到目前，城鎮人均住房面積超過41平方米，人均擁有1.06間，戶均擁有1.1套。加上具有居住功能的“類住宅”、小產權房，房子足夠了�？紤]到居民收入增速下降、“雙碳”目標、金融風險、地方債務等，高舉高打的新建商品住房，不再合時宜了。相比購房置換需求，圍繞存量房再利用、改功能、補短板的需求，盡管對土地財政、固定資產投資、拉動上下游的貢獻小，但能讓更多的人群享受到低成本、服務好的城鎮住房，還能釋放他們的生活消費，帶動更多就業，這才是美好人居的應有之義。
