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    住房改善的空間有多大?

    2022年12月20日 17:51:08 來源:證券時報 作者:李宇嘉

      過去國人買房,更關注是否擁有產權住房、享受資產溢價,至于房子及社區服務體驗,則是靠后的。

      即將到來的2023年,國內消費需求被寄予厚望,其中就包括“支持住房改善”。很多人認為,住房改善就是居民的換房需求,包括二手房換成新房,小房子換成大房子,樓梯房換成電梯房,樓齡長、配套差的房子換成新房或“次新房”(10年以內樓齡),外圍的房子換成中心區的房子,或者買第二、第三套房等。毫無疑問,這些倒騰房子的各種歸納,都是住房改善的內容。

      但是,換房為主的住房改善需求,有效空間可能并沒有那么大。根據克而瑞對全國194個城市的統計,這幾年商品房市場一直由新房主導。2019年以來,3-4房戶型的新房占全部新房的70%以上。觸發換房需求的,除了居住改善外,很多是由于房價上漲引誘的,加上前幾年中產人群收入也不錯、對未來預期普遍樂觀,換房需求火了幾年。但現在,換房的動力和能力不如從前了。

      一方面,很多人預期房價不漲了,甚至會下跌,沒有動力換房了;另一方面,創造中產的行業(地產、金融、互聯網、平臺等)呈現紅利衰減之勢,加上機關事業單位“降薪水”,中產收入增長下降,而房價還在云端下不來。近幾年上車的中產確實想換房,但換不起。還有一部分中產,手上的二手房是“老破小遠”,賣不掉或賣不了太多錢,也就無法換房。

      比如,深圳賣房者的年齡,從2015年的39歲,升至2022年的43歲,和發達國家差不多了,而買房者的年齡從33歲增長至37歲。也就是說,買房和賣房的年齡都在推遲。值得注意的是,真正的住房改善需求,潛力是非常大的。比如,主要集中在大城市的3億新市民,規模上接近中產及以上人群,但這部分人群基本住在城中村、企業宿舍,還有一部分住在工棚。

      無疑,改善居住條件最急迫的是新市民。近年來,各地大力發展保障性租賃住房,目的就是把這部分人群納入到真正的住房消費中,納入到商品房范疇,最終納入城市公共服務和商品經濟中。另外,過去十幾年我國搭建起了一張覆蓋全國14億人口的互聯互通大網,道路、汽車、物流和互聯網惠及6.7億農業人口,他們想分享城市化紅利,包括像城鎮一樣的住房。

      試想,這部分人群中未來能產生3億中產,不管是房地產、基建代表的投資內需,還是住房、汽車和生活消費,這是多么誘人的圖景。此外,根據“七普”數據,65.5%的老年人獨立居住(一人或與老伴同住),有54%的老人現居房屋樓齡大于20年。而且,大部分沒有配備電梯,防滑、扶手等適老化設施不足,健身活動等配套設施也不足,這也是住房改善的潛力。

      還有,過去國人買房,更關注是否擁有產權住房、享受資產溢價,至于房子及社區服務體驗,則是靠后的。因此,很多人高價買了房,卻無能力再去二次裝修、無能力對設施設備更新換代。另外,目前的存量房屋,要么是上世紀80年代左右“短缺經濟”下建設的福利房,要么是近年來高周轉出來的商品房,供應效率不高。最突出的,就是社區設施不足,房屋折舊快。

      以上這些,都是住房改善的內容。到目前,城鎮人均住房面積超過41平方米,人均擁有1.06間,戶均擁有1.1套。加上具有居住功能的“類住宅”、小產權房,房子足夠了?紤]到居民收入增速下降、“雙碳”目標、金融風險、地方債務等,高舉高打的新建商品住房,不再合時宜了。相比購房置換需求,圍繞存量房再利用、改功能、補短板的需求,盡管對土地財政、固定資產投資、拉動上下游的貢獻小,但能讓更多的人群享受到低成本、服務好的城鎮住房,還能釋放他們的生活消費,帶動更多就業,這才是美好人居的應有之義。

    [編輯: 王航飛]
    (本文來源:證券時報 )
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